OPINI: Apartemen Jogja, Quo Vadis

Th. Agung M. Harsiwi - Ist.
18 Oktober 2018 07:25 WIB Th. Agung M. Harsiwi Aspirasi Share :

Maraknya pembangunan apartemen di Jogja patutlah disyukuri. Betapa tidak, apartemen merupakan salah satu ikon kota metropolitan. Keberadaan apartemen seolah mengindikasikan pengakuan orang terhadap kemetropolitanan Jogja, seperti Jakarta, Surabaya, Medan, dan beberapa kota besar lain di Indonesia. Namun sayangnya, apartemen-apartemen tersebut lebih banyak menyasar orang dari luar Jogja daripada warga lokal Jogja sendiri.

Paradoks

Betapa tidak, pertama, harga apartemen relatif lebih tinggi dibandingkan dengan landed house dengan luasan yang sama. Bahkan dengan rumah yang berada di area aglomerasi Jogja yaitu kawasan di dalam Ring Road. Padahal apartemen semestinya terjangkau oleh masyarakat yang ingin mendekatkan diri dengan tempat kerja. Secara konseptual, apartemen dibangun untuk mengakomodasi kebutuhan warga yang bertempat tinggal di luar kota tetapi beraktivitas di tengah kota, seperti Apartemen Kalibata City di Jakarta.

Kedua, banyak apartemen di Jogja yang dibangun di wilayah pinggiran, bahkan di luar kota yang relatif jauh dari pusat pemerintahan, bisnis, dan pendidikan. Semestinya apartemen mendekatkan diri dengan pusat-pusat keramaian yang menjadi tujuan aktivitas masyarakat, baik untuk bekerja, studi, maupun keperluan lainnya. Dengan tinggal di apartemen bisa menekan penggunaan kendaraan bermotor untuk aktivitas sehari-hari.

Ketiga, apartemen di Jogja banyak difungsikan sebagai kondotel dengan janji return dan occupancy rate sekian persen, bukan sebagai hunian. Padahal warga Jogja lebih banyak yang membutuhkan hunian permanen untuk menjalankan aktivitas kesehariannya bersama keluarga. Bukan kondotel atau sejenisnya dengan berbagai fasilitas istimewa yang pada akhirnya membuat biaya operasional hidup menjadi jauh lebih mahal.

Alasan-alasan itulah yang membuat para marketer apartemen biasa menggunakan kata investasi, return, maupun capital gain saat menawarkan apartemen daripada rumah idaman, lokasi strategis, dan sejenisnya yang biasa dipakai pemasar dalam menawarkan hunian tempat tinggal di kawasan permukiman. Hal ini menunjukkan apartemen di Jogja memang cenderung diposisikan sebagai portofolio investasi jangka pendek bagi pembeli atau pemiliknya.

Oleh karena itulah pembangunan apartemen relatif tidak banyak membantu menyelesaikan permasalahan permukiman Jogja dan sekitarnya yang demand-nya cukup tinggi. Seiring  dengan pertumbuhan penduduk dan makin mahalnya harga tanah di Jogja. Bahkan ironisnya, warga Jogja bisa jadi hanya mampu menjadi penonton atas tumbuhnya hunian vertikal tersebut.

Dua Sisi

Inilah sebabnya apartemen seperti dua sisi mata uang. Di satu sisi masyarakat membutuhkan hunian, di sisi lain, hanya bisa melihat maraknya pembangunan apartemen di sekitarnya tanpa pernah bisa memilikinya. Padahal hunian vertikal sebenarnya sangat sesuai untuk menyelesaikan permasalahan permukiman di Jogja, seperti kota-kota lain di Indonesia yang makin menghadapi keterbatasan lahan untuk permukiman.

Harus diakui jika hunian vertikal yang lebih pas untuk Jogja adalah rusunami. atau rumah susun milik sendiri yang memang ditujukan sebagai hunian permanen. Berada di kawasan perkotaan, hanya menyediakan ruang dengan tipe tertentu, tetapi tetap dengan penampilan dan fasilitas yang jauh lebih bagus dibandingkan rusunawa. Bahkan, jika dirasa perlu, rusunami dapat di-branding sebagai apartemen, seperti Apartemen Kalibata City untuk menaikkan citra dan prestige hunian tersebut. Namun tetap dengan harga jual terjangkau dan biaya operasional yang tidak terlalu membebani penghuninya, sehingga bisa mengakomodasi kebutuhan masyarakat dari berbagai status sosial ekonomi.

Untuk itulah pemerintah perlu mengatur pemberian izin pembangunan hunian vertikal agar tidak lagi hanya berfokus pada apartemen “kelas atas” yang pangsa pasarnya adalah investor yang sedang berburu gain. Namun juga apartemen kelas menengah atau rusunami yang ditujukan bagi masyarakat yang membutuhkan tempat tinggal. 

Pertanyaannya, siapkah masyarakat Jogja tinggal di hunian vertikal? Tentu menjadi tanggung jawab pengembang untuk mulai menginisiasi masyarakat Jogja untuk mengenal kehidupan bersama di rumah susun maupun apartemen. Termasuk kelebihan dan kekurangannya tinggal di hunian vertikal tersebut. Tidak sekadar berlomba-lomba membangun gedung menjulang tinggi di tengah masyarakat yang sedang membutuhkan hunian.    

*Penulis adalah dosen Fakultas Ekonomi Universitas Atma Jaya Yogyakarta.