OPINI: Pengaruh Geopolitik terhadap Industri Properti

Gejolak geopolitik yang terjadi sejak pasca-Lebaran 2024, khususnya perang Israel-Iran, dan dilanjutkan dengan pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) mengakibatkan harga minyak mentah dunia naik, dan beberapa komoditas impor juga mengalami lonjakan harga.

Di sisi lain, ekspor komoditas utama Indonesia juga menunjukkan kenaikan, mengingat kebutuhan batu bara masih besar ke India, China, dan sebagian negara Eropa yang sejak perang Rusia-Ukraina melakukan pembelian kembali batu bara. Sebagai respons untuk mengerem dampak pelemahan rupiah, Bank Indonesia (BI) menaikkan BI Rate 6% menjadi 6,25%, sedangkan The Fed tetap mempertahankan suku bunganya di 5,5%.

Persoalan suku bunga itu kemudian merembet kepada sektor properti yang saat ini kepemilikannya banyak diperoleh melalui mekanisme kredit. Keberadaan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sampai dengan Desember 2024 memang telah membantu penguatan daya beli masyarakat dalam pembelian rumah dan apartemen. Akan tetapi, masih perlu dipertimbangkan pola keringanan pajak dan bunga murah bagi kalangan milenial dan Gen Z sebagai kebijakan lanjutan.

Sejak Oktober 2023, pemerintah melalui BI sebenarnya telah menerapkan kelonggaran makroprudensial berupa dukungan kebijakan LTV/FTV akomodatif, mendorong kredit untuk pertumbuhan berkelanjutan, dan dukungan atas hilirisasi dan ekonomi inklusif, serta dukungan pembiayaan untuk milenial dan Gen Z.

Selain itu, pemerintah juga memberikan dukungan pembiayaan sektor perumahan, mengingat sektor perumahan memiliki backward-forward linkage tinggi terhadap perekonomian. Sektor itu juga memiliki kontribusi terhadap PDB yang tidak bisa dibilang sedikit, penyerapan tenaga kerja dan produk bahan bangunan dalam negeri yang tinggi, serta ruang kredit perumahan yang tinggi dibandingkan dengan negara-negara lain.

Beragam dukungan kebijakan tersebut diharapkan dapat mengerem dampak penurunan ekonomi akibat fluktuasi situasi geopolitik di berbagai kawasan dan pelemahan nilai tukar rupiah. Akan tetapi, masih ada koreksi kebijakan yang dibutuhkan untuk mengantisipasi situasi di masa mendatang, seperti penundaan kenaikan PPN 12% karena rencana tersebut belum mempertimbangkan perang di Timur Tengah yang bisa menaikkan harga BBM.

Seperti diketahui, kenaikan harga BBM bisa mengakibatkan kenaikan biaya transportasi, dan harga-harga lain yang menekan daya beli masyarakat, termasuk kenaikan beban pajak. Selain itu, pemerintah juga perlu mengurangi eksposur pinjaman atau obligasi dan pembiayaan lainnya dalam mata uang dolar AS.

Berbeda dengan sebelumnya, kenaikan BI Rate saat ini terjadi ketika kredit pemilikan rumah (KPR) sedang tumbuh. Pertimbangan dan penyesuaian yang dilakukan berbagai pihak dalam menyikapi situasi yang berkembang, ditambah dengan asumsi perang Israel-Iran yang berlangsung tidak terlalu lama, membuat banyak pihak mulai mengambil ancang-ancang.

Perbankan akan melihat situasi market, pertumbuhan kredit yang ada, persaingan, kondisi NPL, dan kecukupan dana jangka panjangnya. Umumnya perbankan belum menaikkan SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit) atau sangat kecil saat ini. Dengan keyakinan market masih akan tumbuh dan pertumbuhan kredit cukup tinggi, perbankan masih akan menghitung posisi Bunga dalam 2—3 bulan ke depan. Developer akan lebih memberi variasi pembiayaan kepada berbagai segmen yang ada, dan mempertimbangkan potongan bunga sebagai bagian dari strategi promosi.

Pasar Milenial
Selain itu, diperlukan juga beberapa upaya untuk menjadikan pasar milenial yang menjadi bagian penting Indonesia Emas berkontribusi terhadap sektor properti. Pertama, remotivasi dari kebiasaan para milenial yang sepertinya tidak butuh rumah, cukup sewa kepada peran rumah dalam membesarkan keluarga dan tanggung jawab terhadap keluarganya di masa depan dalam sebuah rumah yang memberi keteduhan, kenyamanan, dan tempat menyemai produktivitas.

Kedua, tingkat pendapatan Rp8 juta—Rp12 juta per bulan perlu diberi berbagai kemudahan, karena segmen itu belum kuat masuk ke pasar bebas dengan bunga pasar dan pajak yang berlaku. Ketiga, penerapan rent to own yang memperhitungkan biaya sewa ke harga beli nantinya. Keempat, house career program dikaitkan dengan keterjangkauan saat awal karier mampu membeli tipe studio, misalnya setelah menjadi Unicorn unitnya bisa diperoleh yang besar dengan memperhitungkan unit studio sebelumnya. Demikian juga dukungan perbankan sejalan dengan career program, bunga kecil di awal karier, dan menjadi lebih besar sejalan dengan peningkatan karier.

Semua pihak mengharapkan perang tidak akan lama, dan semua pihak menahan diri untuk lebih mengedepankan semangat perdamaian, sehingga kondisi geopolitik kembali ’adem’ dan dampak terhadap gejolak suku bunga, kenaikan harga minyak mentah dan barang impor penting lainnya menjadi stabil yang berujung kepada ekonomi serta inflasi dapat dikendalikan sesuai dengan rencana pemerintah. Pada akhirnya, industri properti dapat berjalan normal kembali. 

Ignesjz Kemalawarta
Kepala Badan Kajian Strategis DPP REI

Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.

Sumber : JIBI/Bisnis Indonesia