OPINI: Mengurai Persoalan KPR Bersubsidi

Presiden Joko Widodo (kanan) didampingi Menteri BUMN Rini Soemarno (kiri), dan Direktur Utama Bank BTN Maryono meninjau proyek rumah tapak Pesona Bukit Batuah, di Balikpapan, Kalimantan Timur, Kamis (13/7). - ANTARA
06 September 2019 05:02 WIB Joko Suranto Aspirasi Share :

Data statistik pada 2015 menunjukkan backlog kepemilikan rumah di Indonesia sebanyak 11,4 juta kepala keluarga. Hal inilah yang memicu pemerintahan Joko Widodo dan Jusuf Kalla pada 25 April 2015 mencanangkan Program Satu Juta Rumah (PSR) di Ungaran, Jawa Tengah guna mempercepat penyelesaian masalah hunian tersebut.

Instrumen dan regulasi untuk mendukungnya disiapkan di bawah koordinasi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Permintaan akan pembiayaan perumahan dengan program KPR Subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terus meningkat. Pada 2015 sekitar 125.000 unit, 2016 menjadi lebih dari 159.000 unit, 2017 lebih 199.000 unit, dan 2018 lebih dari 229.000 unit.

Namun, peningkatan permintaan pembiayaan perumahan dengan program KPR Subsidi itu tidak didukung dengan ketersediaan anggaran APBN yang cukup, yaitu pada 2018 sebanyak 280.000 unit (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan/FLPP dan Subsidi Selisih Bunga/SSB). Namun, pada 2019 menjadi 168.000 unit (FLPP dan SSB) dan 2020 direncanakan 100.000 unit (FLPP). Semakin kecil ketersediaan anggaran KPR Subsidi berdampak pada banyaknya MBR yang belum mendapatkan KPR Subsidi untuk membeli rumah.

Memang mulai 2018 pemerintah bersama World Bank membuat alternatif skema pembiayaan untuk pembelian rumah yang berbeda dengan FLPP atau SSB, yaitu Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT). Namun, skema pembiayaan BP2BT tersebut belum dapat diterima pasar, karena sejumlah alasan. Pertama, persyaratan enam bulan menabung, dirasakan butuh waktu lama bagi masyarakat untuk mendapatkan rumah. Kedua, pembayaran subsidi uang muka yang signifikan yaitu Rp32 juta-Rp40 juta akan memberatkan cashflow pengembang, karena diterima dalam waktu yang cukup lama.

Ketiga, persyaratan sertifikat laik fungsi (SLF) yang dikeluarkan Pemda, sangat menyulitkan pengembang karena hanya sedikit Pemda yang dapat mengeluarkan SLF.

Keempat, proses pengujian dan pembayaran BP2BT masih dilakukan secara manual, belum ada dukungan teknologi informasi (TI) dari Satker Kementerian PUPR. Selanjutnya, suku bunga KPR yang dibebankan kepada debitur merupakan suku bunga nonsubsidi, sehingga memberatkan MBR saat terjadi kenaikan suku bunga.

Setelah memasuki tahun kelima sejak pencanangan PSR, masih dirasakan beberapa kendala dalam penyediaan pembiayaan KPR Subsidi bagi MBR. Pertama, belum adanya dukungan TI untuk data terinci MBR yang belum memiliki rumah, sehingga menyulitkan perencanaan kebutuhan subsidi pembelian rumah, ketepatan sasaran dalam memberikan subsidi pembelian rumah, dan pemetaan per Kecamatan/Kabupaten/Kota.

Kedua, belum adanya Badan Khusus yang memonitor keterhunian rumah dan mengambil alih rumah yang ditelantarkan atau tidak dihuni oleh MBR yang telah mendapatkan kemudahan pembiayaan bersubsidi.

Ketiga, masih banyak Pemda/kabupaten/kota yang belum mengeluarkan/menerbitkan SLF. Keempat, proses pengujian dan pembayaran di Satker untuk SSB dan BP2BT masih dilakukan secara manual, belum didukung dengan TI yang dapat melakukan koneksi dua arah dari Satker ke bank pelaksana, sehingga memperlambat proses. Kelima, anggaran KPR Subsidi yang semakin mengecil akan berdampak pada semakin sedikit MBR yang dibantu membeli rumah.

Keenam, terdapat sumber dana yang cukup besar tetapi belum ada regulasi untuk memanfaatkan sumber dana tersebut untuk menjadi sumber pembiayaan pembelian rumah melalui subsidi, seperti dana corporate social responsibility yang tersebar di perusahaan, dana jaminan hari tua (JHT) di Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) Ketenagakerjaan, dana tabungan, dan asuransi pensiun (Taspen).

Selain itu juga dana di PT Asabri serta dana tabungan perumahan yang dikelola oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), karena masih penyiapan organisasi dan regulasi.

Banyaknya bank yang ditunjuk untuk menyalurkan KPR Subsidi kepada MBR juga dirasa menyebabkan ketidakefisienan dalam memonitor pelaksanaan penyaluran KPR Subsidi oleh bank pelaksana. Berpotensi pula pada persaingan yang tidak sehat di antara bank pelaksana.

Bila diamati produk KPR BP2BT memiliki kelemahan. Dalam hal besarnya BP2BT akan berdampak pada besarnya belanja pemerintah dari utang kepada World Bank. Tidak seperti pola subsidi KPR FLPP yang merupakan dana bergulir. Selain itu cashflow pengembang akan terganggu, karena BP2BT dengan nilai yang besar akan diterima oleh pengembang dalam jangka waktu cukup lama. MBR juga akan terbebani angsuran yang tinggi saat suku bunga naik, sehingga berpeluang menimbukan kredit bermasalah.

Kami mengusulkan perlu segera adanya dukungan TI untuk data terinci MBR yang belum memiliki rumah, yang akan digunakan untuk perencanaan kebutuhan subsidi pembelian rumah, ketepatan sasaran dalam memberikan subsidi pembelian rumah, pemetaan per kecamatan/kabupaten/kota. Perlu juga segera ditunjuk badan khusus yang memonitor keterhunian rumah dan mengambil alih rumah yang ditelantarkan atau tidak dihuni oleh MBR yang mendapat subsidi. Badan khusus tersebut dalam jangka pendek dapat ditugaskan kepada Perum Perumnas seperti diatur dalam peraturan pemerintah.

Kementerian PUPR berkolaborasi dengan Kementerian Dalam Negeri langsung berkolaborasi untuk memastikan dalam jangka pendek seluruh Pemda telah membuat regulasi penerbitan SLF dan memiliki organ yang membuat dan menerbitkan SLF.

Kementerian PUPR juga perlu segera membuat proses pengujian dan pembayaran di Satker untuk SSB dan BP2BT yang didukung TI agar dapat koneksi dua arah dari Satker ke bank pelaksana guna mempercepat proses.

Anggaran KPR Subsidi agar direncanakan sesuai dengan hasil perencanaan dan segera membuat regulasi untuk memanfaatkan sumber dana seperti dana CSR dari BUMN, BUMD, dan swasta serta dana JHT di BPJS Ketenagakerjaan, dana di Taspen, dan dana di Asabri. Semua dana tersebut dapat dimanfaatkan sebesar 20%-30% dengan suku bunga penempatan 0,5%-1%. Kami juga mengusulkan dana Tapera segera diimplementasikan dengan mempercepat organisasi, regulasi, dan operasional yang didukung teknologi digital.

Bank yang ditunjuk sebaiknya dibatasi lima bank konvensional dan syariah yang memiliki kemampuan besar dalam menyalurkan KPR Subsidi kepada MBR. Produk KPR BP2BT juga perlu diubah dari pola subsidi uang muka menjadi pola FLPP, sehingga pemerintah tidak perlu lagi pinjaman dari World Bank.

Diperlukan pula adanya wakil menteri di Kementerian PUPR yang membantu menteri untuk fokus mengelola perumahan, permukiman, dan perkotaan. Wakil menteri bertanggung jawab langsung mengelola Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan (termasuk Direktorat Pelaksana Pembiayaan Perumahan), Ditjen Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan, Ditjen Cipta Karya, Badan Pengembangan Infrastruktur Wilayah, dan Puslitbangkim.

*Penulis merupakan Ketua DPD Realestat Indonesia Jawa Barat

Sumber : Bisnis Indonesia